天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告
天津市地方稅務(wù)局公告2016年第25號

為進一步規(guī)范我市土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我市土地增值稅清算有關(guān)問題明確如下：

一、關(guān)于確認商品房銷售收入的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房銷售過程中收取的違約金、賠償金以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟利益，應(yīng)確認為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的收入。

二、關(guān)于建筑安裝工程費中裝修成本的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝商品房時，已在商品房買賣合同中注明為精裝房的，其裝修成本可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，允許扣除并準(zhǔn)予加計扣除。允許扣除的裝修成本包括安裝后成為房屋的組成部分，且拆除后喪失或影響其使用功能的家具和家電等。

三、關(guān)于分期開發(fā)房地產(chǎn)扣除項目金額的分?jǐn)倖栴}

扣除項目金額必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的，對無法準(zhǔn)確歸集確需分?jǐn)偟模瑧?yīng)在受益對象間按下列方法分?jǐn)偂?/span>

納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，各期的土地成本應(yīng)按各期土地面積占整體項目總土地面積的比例進行分?jǐn)偂?/span>

同一期中的各項成本應(yīng)按實際轉(zhuǎn)讓建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例進行分?jǐn)偂?/span>

四、關(guān)于公共配套設(shè)施成本和費用的確認問題

（一）分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目中，服務(wù)于整體項目的公共配套設(shè)施實際發(fā)生的成本和費用，應(yīng)按各期可售建筑面積占整體項目可售總建筑面積的比例進行分?jǐn)偂?/span>

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，應(yīng)提供向業(yè)委會移交的證明材料，沒有業(yè)委會的應(yīng)提供由所屬街道居委會出具代為接收的證明材料，其成本和費用可以扣除；

2.公共配套設(shè)施建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應(yīng)提供向相關(guān)單位移交的證明材料，其成本和費用可以扣除；

3.建成后有償轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)歸集收入和相應(yīng)的成本、費用。

五、關(guān)于開發(fā)費用的扣除問題

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明的，或全部使用自有資金的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

六、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)稅金的扣除問題

在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加可據(jù)實扣除。

（一）營改增前，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營業(yè)稅。

（二）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

（三）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城建稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。

七、關(guān)于受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓清算時的扣除問題

受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據(jù)實扣除，但不能加計扣除，后續(xù)投入的各項開發(fā)成本及費用按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定處理。

八、關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項目核定征收率的問題

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

本公告自2017年1月1日起施行?！短旖蚴械胤蕉悇?wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告》（天津市地方稅務(wù)局公告2015年第9號）同時廢止。

特此公告。

天津市地方稅務(wù)局

2016年12月22日